业内专家指出由于房地产市场整体面临供大于求的现状因此即使楼市刺激政策出台也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当则会提振市场信心。
在宏观经济增速放缓的背景下高层频繁提及房地产透露出更为积极地稳定楼市态度。
自10月23日以来国家主席习近平和国务院总理李克强一共三次在不同场合谈到房地产并传递出“去库存”的明确信号。而高层在此之前公开提及房地产是在今年的全国“两会”期间。
据21世纪经济报道记者了解未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件有关部委已经做好政策储备将可能在近期内推出。
据悉棚户区改造将是政策发力的重点具体做法以“货币化棚改”为主此举被认为不仅能够消化库存还借助棚改对冲商品房投资增速的下滑。此外房地产信贷、税收等领域都有可能放松。
中原地产首席分析师张大伟表示由于房地产市场整体面临供大于求的现状因此即使楼市刺激政策出台也不会在短期内改善投资、拿地、新开工等指标。但若措施得当则会提振市场信心使市场不至于出现大幅滑坡。
通盘考虑
过去一个月间高层罕见地密集提及房地产。
10月23日国务院总理李克强在中央党校的讲话中阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到:“以往我们长期依赖的房地产去库存问题也没有解决。”
11月10日中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议研究经济结构性改革和城市工作。习近平发表重要讲话时提到:“要化解房地产库存促进房地产业持续发展。”
11月11日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出围绕消费新需求释放内需潜力、弥补民生短板。其中的重要工作之一就在于以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
全联房地产商会执行会长任志强向21世纪经济报道记者表示房地产市场高库存的现状意味着市场供大于求不仅影响企业的利润也影响开发商的拿地和投资进程。
国家统计局数据显示今年1-10月全国房地产投资同比名义增长2%增速创多年来新低。同期的固定资产投资增速为10.2%。土地方面前10月房地产开发企业土地成交价款5794亿元同比下降25.2%。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示从近期房地产业对于宏观经济的作用分析销售复苏对经济的正面影响远不如投资放缓对经济的负面影响。
他补充道:“其一建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业这些行业也是导致中国经济低迷的‘重灾区’。其二作为‘三驾马车’的固定资产投资是决定经济短期企稳的关键而房地产又是固定资产投资中最低迷的部分。”
发力棚改
对于上述局面有关部门早有应对。据记者了解在11月10日的中央财经领导小组会议之前住建部曾就楼市问题向高层做过专题汇报。虽然汇报内容不得而知但从住建部近期的动作不难看出端倪。
一位接近住建部的人士向21世纪经济报道表示今年以来住建部曾多次开展针对棚户区改造工作的专题调研。调研组级别颇高很多调研为副部长牵头住建部部长陈政高也曾亲自挂帅。
该人士表示在调研的同时住建部今年还密集召开与棚改有关的会议显示出对棚改工作“空前重视”。
去年上半年住建部就对房地产市场做出“供大于求、库存高企”的定性还将棚户区改造工作列为近几年来的重点。
上述人士称明年棚改工作的重点将是以货币化安置为主。即在棚户区改造的过程中以货币安置为主取代此前的实物安置为主。围绕货币化安置的金融支持也将启动。据了解信贷资产证券化已经确定为主要手段。
按照国务院上半年的要求新增信贷资产证券化试点银行腾出的资金要重点支持棚改、水利、中西部铁路等领域建设。但最新的要求为棚改在上述支持的领域中具有优先权。与此同时对于已经发放的棚改贷款进行信贷资产证券化试点其置换出的信贷额度要求全部用于棚改及其货币化补偿。
此外按照今年6月发布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》政府与社会资本合作(PPP)模式将成为棚改的重要融资渠道。
另据记者了解一直对棚改给予重要资金支持的国家开发银行也取消了棚改项目贷款用于货币化补偿安置的比例上限。这也意味着国开行的支持力度将会更大。
权限下放
除棚改外信贷、税收等一些“常规武器”也可能推出用于刺激住房消费。知情人士向21世纪经济报道记者表示在经过连续降息之后未来对房地产的信贷支持力度可能还会加大。其中除首付比例和贷款折扣下调外还包括二套房和多套房认定标准的放宽。
有市场人士猜测非限购城市的首套房最低首付有可能降至20%最低贷款利率折扣相当于基准的7成。也即信贷优惠力度回到2010年的水平。
中原地产首席分析师张大伟指出普通住宅界定标准也可能调整。他表示普宅界定将直接影响交易税费的征收标准其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整且对市场短期利好作用明显。
此外与房地产有关的税收也有望下调尤其是交易环节的税收。但该项调整的权限将下放到地方政府手中具体形式可能体现为“直接减税”或“税费补贴”。
据了解由于我国房地产市场的区域分化特征明显近年来的房地产调控政策多避免“一刀切”强化“因地制宜”的原则。具体表现为在统一的考量标准下下放更多的权限给地方政府灵活调整。
在地方政府调整范围内的还包括公积金贷款额度。有业内知情人士表示虽然今年住建部要求上调公积金贷款最高额度但当前公积金账户余额仍不断攀升。其主因在于公积金贷款额度仍然不足且放款流程慢。据悉未来地方政府可能自主提高公积金贷款最高额度并加快审批和放款流程。
另外国土部还将针对各地市场对土地供应做出动态调整对于市场库存过大的地方将削减土地供应量。
中原地产首席分析师张大伟表示在我国多年来的楼市政策中上述“常规武器”一直存在。其调整更多基于市场条件的变化进行灵活控制。但一线城市的“限购令”恐不会有根本性动摇。
